Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dokument o kluczowym znaczeniu w procesie zakupu domu, mieszkania czy działki. Stanowi ona prawne zabezpieczenie interesów zarówno kupującego, jak i sprzedającego przed zawarciem właściwej umowy sprzedaży. Poprawnie sporządzona umowa przedwstępna powinna zawierać szereg istotnych elementów, które zapewnią stronom bezpieczeństwo transakcji.

Przede wszystkim, dokument ten musi precyzyjnie określać strony umowy wraz z ich danymi identyfikacyjnymi oraz dokładnie opisywać przedmiot sprzedaży – nieruchomość, której dotyczy transakcja. Kluczowe jest wskazanie numeru księgi wieczystej, numeru działki, adresu oraz powierzchni nieruchomości. Umowa powinna również zawierać cenę nieruchomości oraz sposób jej zapłaty, w tym ewentualne zadatki czy zaliczki.

Istotnym elementem jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej) oraz warunków, od których spełnienia uzależnione jest jej zawarcie. Warto również uwzględnić kary umowne lub zadatek na wypadek niewywiązania się którejś ze stron z zobowiązania. Umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w formie aktu notarialnego, jak i w zwykłej formie pisemnej, jednak tylko ta pierwsza daje prawo dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej.

Poniżej przedstawiamy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, który może służyć jako podstawa do przygotowania własnego dokumentu, dostosowanego do indywidualnych potrzeb i okoliczności transakcji.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

zawarta w dniu ……………….. w …………………… pomiędzy:
1. Panem/Panią …………………………………., PESEL: ……………………, zamieszkałym/ą w …………………… przy ul. ……………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym seria …….. nr ……………., wydanym przez ……………………, zwanym/ą dalej Sprzedającym,
a
2. Panem/Panią …………………………………., PESEL: ……………………, zamieszkałym/ą w …………………… przy ul. ……………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym seria …….. nr ……………., wydanym przez ……………………, zwanym/ą dalej Kupującym.

§ 1. PRZEDMIOT UMOWY

1. Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej w …………………… przy ul. ……………………, dla której Sąd Rejonowy w …………………… prowadzi księgę wieczystą KW nr ……………………, o powierzchni ………… m², zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej ………… m², zwanej dalej Nieruchomością.
2. Sprzedający oświadcza, że Nieruchomość stanowi jego wyłączną własność, nie jest obciążona prawami osób trzecich, nie toczy się wobec niej żadne postępowanie administracyjne ani sądowe, jak również nie jest przedmiotem zabezpieczenia.

§ 2. ZOBOWIĄZANIA STRON

1. Sprzedający zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Nieruchomość za cenę określoną w § 3, a Kupujący zobowiązuje się Nieruchomość za tę cenę kupić.
2. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego do dnia ……………………, w kancelarii notarialnej …………………… w …………………….

§ 3. CENA I WARUNKI PŁATNOŚCI

1. Strony ustalają cenę sprzedaży Nieruchomości na kwotę …………………… zł (słownie: …………………… złotych).
2. Na poczet ceny sprzedaży Kupujący wpłaci Sprzedającemu zadatek w wysokości …………………… zł (słownie: …………………… złotych) w terminie do dnia …………………….
3. Pozostała część ceny w kwocie …………………… zł (słownie: …………………… złotych) zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 4. ZADATEK

1. W przypadku niewykonania umowy przez Kupującego, Sprzedający może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować.
2. W przypadku niewykonania umowy przez Sprzedającego, Kupujący może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

§ 5. WYDANIE NIERUCHOMOŚCI

1. Wydanie Nieruchomości nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
2. Z dniem wydania Nieruchomości na Kupującego przechodzą wszelkie korzyści i ciężary związane z Nieruchomością.

§ 6. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej ponosi Kupujący.
2. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
3. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
4. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
……………………………………
SPRZEDAJĄCY
……………………………………
KUPUJĄCY
Strona 1

Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Przedstawiony powyżej wzór umowy przedwstępnej zawiera wszystkie kluczowe elementy, które powinny znaleźć się w tego typu dokumencie. Warto jednak wiedzieć, na co zwrócić szczególną uwagę podczas przygotowywania takiej umowy.

Precyzyjne określenie przedmiotu umowy

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży powinna zostać opisana w sposób nie budzący wątpliwości. Oprócz adresu warto wskazać numer księgi wieczystej, numer działki, powierzchnię oraz inne cechy charakterystyczne. Jeśli sprzedajemy działkę, należy określić jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wskazać, że takiego planu nie ma.

Zadatek czy zaliczka?

W umowie przedwstępnej często pojawia się element zabezpieczający w postaci zadatku lub zaliczki. Warto wiedzieć, że są to dwie różne instytucje prawne. Zadatek, w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, przepada lub podlega zwrotowi w podwójnej wysokości. Zaliczka natomiast zawsze podlega zwrotowi w przypadku niewykonania umowy, niezależnie od przyczyny.

Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Tylko ta druga daje prawo dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej (tzw. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej). Warto rozważyć formę aktu notarialnego szczególnie w przypadku transakcji o wysokiej wartości.

Dodatkowe klauzule, które warto uwzględnić

Oprócz elementów zawartych we wzorze, w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości można uwzględnić dodatkowe postanowienia:

Warunki zawieszające

Można uzależnić zawarcie umowy przyrzeczonej od spełnienia określonych warunków, np. uzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego lub uregulowania stanu prawnego nieruchomości przez sprzedającego. Należy precyzyjnie określić termin, do którego warunki te powinny zostać spełnione.

Stan techniczny nieruchomości

Warto uwzględnić klauzulę dotyczącą stanu technicznego nieruchomości, w której sprzedający oświadcza, że nie są mu znane wady fizyczne ani prawne przedmiotu sprzedaży. Można również dołączyć do umowy protokół z oględzin nieruchomości, dokumentację fotograficzną lub techniczny opis stanu nieruchomości.

Kary umowne

Oprócz zadatku można wprowadzić dodatkowe kary umowne za niewykonanie zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Należy jednak pamiętać, że wysokość kar umownych powinna być adekwatna do wartości transakcji i potencjalnych szkód.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości kupujący powinien dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości. Weryfikacja treści księgi wieczystej jest absolutnie niezbędna – można to zrobić online poprzez system teleinformatyczny Ministerstwa Sprawiedliwości lub osobiście w sądzie. Warto zwrócić uwagę na dział III i IV księgi wieczystej, gdzie wpisywane są obciążenia i hipoteki.

Jeśli kupujemy nieruchomość od osoby pozostającej w związku małżeńskim, należy upewnić się, czy drugi małżonek wyraził zgodę na sprzedaż, jeśli nieruchomość stanowi majątek wspólny. W przypadku nieruchomości należącej do kilku współwłaścicieli, konieczna jest zgoda wszystkich z nich.

Kupujący powinien również sprawdzić, czy nieruchomość nie jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego lub sądowego. Warto też zweryfikować, czy nie toczy się postępowanie o zwrot nieruchomości byłym właścicielom (dotyczy to zwłaszcza nieruchomości przejętych przez państwo w przeszłości).

Zabezpieczenia interesów stron

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać mechanizmy zabezpieczające interesy obu stron. Dla kupującego szczególnie istotne może być zastrzeżenie możliwości odstąpienia od umowy w przypadku wykrycia wad prawnych nieruchomości lub uzyskania negatywnej decyzji kredytowej.

Dla sprzedającego ważne jest zabezpieczenie w postaci zadatku, który przepada, jeśli kupujący odstąpi od umowy bez uzasadnionej przyczyny. Sprzedający może również zastrzec prawo do poszukiwania innych nabywców, jeśli kupujący nie uzyska finansowania w określonym terminie.

Warto rozważyć wpisanie do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Taki wpis chroni kupującego przed zbyciem nieruchomości osobie trzeciej lub obciążeniem jej dodatkowymi prawami.

Kiedy warto skorzystać z pomocy specjalisty?

Choć przedstawiony wzór umowy przedwstępnej zawiera najważniejsze elementy, w wielu przypadkach warto skorzystać z pomocy prawnika lub notariusza. Jest to szczególnie istotne, gdy:

  • Transakcja dotyczy nieruchomości o znacznej wartości
  • Stan prawny nieruchomości jest skomplikowany (np. nieuregulowane sprawy spadkowe)
  • Nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi prawami
  • Kupujący planuje finansowanie zakupu kredytem hipotecznym
  • Strony chcą wprowadzić niestandardowe warunki do umowy

Profesjonalna pomoc prawna może uchronić obie strony przed poważnymi problemami w przyszłości i zapewnić, że transakcja przebiegnie sprawnie i bezpiecznie.

Pamiętajmy, że dobrze przygotowana umowa przedwstępna to pierwszy krok do udanej transakcji zakupu nieruchomości. Poświęcenie czasu na jej staranne przygotowanie i weryfikację wszystkich istotnych aspektów może zaoszczędzić obu stronom wielu problemów i nieprzyjemności w przyszłości.